질의제목 :	국토교통부 - 임차인이 임대조건 변경 요구에 응하지 않았음을 이유로 임대사업자가 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제35조 등 관련)
관련문서 :	국토교통부 민간임대정책과 - 1097(2018. 8. 1.)

1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대의무기간 동안에 월임대료를 임대보증금으로 전환하도록 임대조건을 변경하여 임대차계약을 재계약할 것을 임차인에게 요구하였으나 임차인이 재계약을 희망하면서도 임대조건의 변경에는 동의하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것에 해당하여 임대사업자가 같은 법 제45조 및 같은 법 시행령 제35조제6호에 따라 재계약을 거절할 수 있는지?

※ 질의배경

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(100세대 미만의 장기일반민간임대주택 임대 중)인 민원인은 임대의무기간 중에 기존의 임대차계약을 갱신하면서 월임대료를 임대보증금으로 전환하고자 하나 임차인이 종전대로 월임대료를 지급하길 원하자, 임차인의 계약변경 미동의를 이유로 재계약을 거절할 수 있는지 국토교통부에 문의했고, 재계약을 거절할 수 없다는 답변을 받자 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청해줄 것을 국토교통부에 의뢰함.

2. 회답

이 사안의 경우 재계약을 거절할 수 없습니다.

3. 이유

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함)에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대할 의무(제43조제1항)가 있으나 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있도록 하고 있는바(제45조), 이와 같이 민간임대주택법에서 임대사업자에게 임대의무를 부과한 것은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키기 위한(제1조) 입법목적을 고려하여 임차인이 임대의무기간 동안 안정적으로 주거생활을 할 수 있게 하려는 취지이므로 같은 법 제45조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제35조 각 호의 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유에 해당하는지 여부는  엄격하게 해석해야 합니다.

민간임대주택법 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간을 말함.

그런데 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제35조제6호에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유로 “표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우(제6호)” 등을 규정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식에 따른 표준임대차계약서(Ⅰ)의 “계약조건” 제5조 및 같은 규칙 별지 제25호서식에 따른 표준임대차계약서(Ⅱ)의 “계약조건” 제3조에서는 임대사업자와 임차인은 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있는 경우 등에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제납입금을 조정할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 해당 사유가 발생하지 않는 한 함부로 임대료 등을 변경할 수 없도록 하여 안정적인 임대차관계가 지속될 수 있도록 한 것이지 이러한 사유가 발생했다고 하여 임대사업자 또는 임차인이 일방적으로 임대 조건을 변경할 수 있도록 하거나 상대방에게 그러한 임대 조건의 변경을 수인해야 할 의무를 부과한 것으로 볼 수는 없으므로 임차인이 임대조건의 변경에 동의하지 않는 경우를 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것으로 볼 수는 없습니다.

민간임대주택법 제47조제1항 및 같은 법 시행규칙 별지 제24호서식ㆍ제25호서식에 따른 계약서를 말하며, 이하 같음.

아울러 민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 연 5퍼센트의 범위에서 주거비, 물가지수 등을 고려하도록 규정하고 있고, 같은 법 제48조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조에서는 임대사업자가 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 같은 법 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항 등을 임차인에게 설명하고 확인받도록 규정하고 있는데, 이러한 규정 역시 임대사업자가 우월적 지위에서 임대 조건을 함부로 변경하거나 임대료를 증액할 수 없도록 한 것으로서 임대사업자와 임차인은 이러한 제한 및 절차를 준수하면서 상호 협의하여 임대 조건을 변경할 수 있는 것이지 이러한 규정들로부터 임대사업자가 일방적으로 변경한 임대 조건을 임차인이 수인할 의무가 도출된다고 보기는 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

「민간임대주택에 관한 특별법」

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 〜 ④ (생  략)

제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.

제47조(표준임대차계약서) ① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

② (생  략)

제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 〜 3. (생  략)

4. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자

5. 〜 8. (생  략)

②ㆍ④ (생  략)

○ 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」

제35조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) 임대사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제45조에 따라 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.

1. 〜 5. (생  략)

5의2. (생  략)

5의3. (생  략)

6. 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우